Orientacion General sobre el proceso de ejecucion hipotecaria






1.    IDENTIFICACIÓN DE LA FASE DEL PROCESO EN LA QUE NOS ENCONTRAMOS.

Los pasos que se pueden realizar en la ejecución hipotecaria dependen de la fase del procedimiento en la que nos encontremos, por lo tanto, el primer paso será identificar el momento en el que estamos en dicha ejecución. Nosotras lo hemos dividido en varios tramos; 

A.    FASE PREMORA (Aún no hemos dejado de pagar pero prevemos que en breve lo vamos a hacer).

Fase de negociación privilegiada porque aún no nos pueden tratar como morosos y se ve que actuamos de buena fe. 

Debemos revisar nuestro contrato hipotecario, ya que en algunos se establece la posibilidad de no pagar (hasta dos meses), que es algo que se debe avisar y solicitar al banco, generalmente con 15 días de antelación.

B.    FASE DE MORA. Hemos dejado de pagar y empiezan a generarse intereses (aunque suelen varias están en torno a los 30 euros al mes –solo los de demora-).
El paso a dar es de negociación con el Banco. A partir de la Ley 1/2013, el plazo mínimo para comenzar con el procedimiento judicial y recibir el burofax, es a partir de la tercera mensualidad impagada (normalmente son de 3 ó 4 meses).

C.    BUROFAX.
Carta del banco en la que se hace mención a la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la que se nos reclama el TOTAL DE LA DEUDA, y no solo las mensualidades que hemos dejado de pagar. Este documento nos introduce en el procedimiento judicial.  En el art. 693.3 LEC se establece la posibilidad de pagar antes del día anunciado para la subasta, el total de lo adeudado mensualmente más intereses a la entidad financiera y el procedimiento terminaría. Esto se puede realizar una vez cada 3 años. Es una posibilidad recomendable para las personas que han recuperado su situación económica. Pero normalmente supone solo un parche y puede llegar a ser perjudicial, porque muchos hacen un gran esfuerzo para obtener este dinero, quedándose en una situación más complicada de la que estaban antes de pagar esto y poco después no pueden hacer frente de nuevo a sus cuotas, devengando nuevas costas y volviendo al procedimiento.



¿Qué podemos hacer?

Es necesario para poder optar a justicia gratuita:
·                 Cobrar menos de aprox. 1250 €/mes.
·                 Fotocopia del DNI de los titulares de la hipoteca.
·                 Fotocopia de las tres últimas nóminas.




D.    CÉDULA DE REQUERIMIENTO (el tocho). Es un documento del juzgado en el que nos requieren el pago de la deuda en 30 días hábiles (habitualmente suelen ser en torno a los 40 días), o se procederá a la subasta.

En esta cédula de requerimiento están todos los documentos que nos pueden ir haciendo falta (menos el contrato de Compraventa) que necesitaremos.
Nos podemos oponer a la cédula de requerimiento en base al artículo 695 LEC a través del abogado de oficio. Los motivos de oposición son que ya hayamos pagado, que nos exijan una cantidad errónea o porque haya concurso sobre el bien a subastar. Se ha incluido un nuevo motivo que se puede alegar con la ley 1/2013;  El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible” (la decisión del Tribunal es recurrible solo para el banco, no para nosotros).

E.    NOTIFICACIÓN DE LA SUBASTA.
Se avisa con aproximadamente un mes de antelación. En algunas ocasiones se realizan una segunda o tercera subasta, ya que no suelen presentarse compradores. El juzgado debe acreditar que nos han localizado o que han hecho todo lo posible para encontrarnos.
También podemos oponernos por los motivos establecidos en el apartado anterior.

F.     NOTIFICACIÓN DE LA ADJUDICACIÓN (notificación del juzgado avisando de la adjudicación de nuestra vivienda normalmente al banco, aunque también puede adjudicarse a un tercero).
A través de nuestro abogado nos ponemos oponer en un plazo de 5 días hábiles, porque habitualmente se la adjudican en un 70% del precio (modificado recientemente Ley 1/2013) que ellos mismos han tasado y esto supone un enriquecimiento sin justa causa y un abuso de derecho. En este tipo de recursos (de reposición) existen victorias por vía judicial (en las bases de la PAH de Ciudad Real hay un modelo del recurso).

Si pasan los 5 días perdemos la propiedad de la vivienda que no la posesión. A partir de este momento, no se pediría la dación en pago, sino la condonación de la deuda.

G.    LANZAMIENTO. Nos avisan con al menos un mes de antelación de que nos van a desahuciar de nuestra vivienda.

¿Qué podemos hacer?
-        Suspensión de los lanzamientos hasta 4 años después de la Ley 1/2013 (es decir, hasta mayo de 2017) si se cumplen los requisitos señalados en la modificación de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.) . Se pide judicialmente y no es necesario esencialmente abogado y procurador para presentarlo (modelo en base de datos de la PAH ciudad real o PAH estatal). 

Documentación a presentar con el modelo en el texto de la ley.
-        Podemos retrasar el lanzamiento 2 meses por no tener alternativa habitacional (también hay modelos).

-        Podemos suspender el lanzamiento por falta de abogado.




En cualquier fase del procedimiento;

      Es muy importante negociar con la entidad financiera. Ellos pueden detener el proceso en cualquier momento. Mantener una vía de comunicación con el Banco y la negociación extrajudicial es esencial.

-        Solicitar una VIVIENDA DE ALQUILER SOCIAL (si queremos dación en pago o prevemos que vamos a perder nuestra vivienda. Es muy difícil conseguirla, pero es un arma más para la negociación frente al banco (porque les estamos diciendo que estamos dispuestos a entregar el piso SIEMPRE Y CUANDO dispongamos de una solución habitacional) y de cara al juzgado (que pueden observar que no disponemos de alternativa habitacional pero estamos a la espera (necesitamos tiempo) y estamos haciendo por conseguirlo).

-     Muy IMPORTANTE   Solicitar informe social, es un arma más que podemos argüir frente al Banco y que les muestra la situación de especial vulnerabilidad en que nos encontramos.

2.    DIFERENTES SOLUCIONES QUE SE PUEDEN PLANTEAR.

a.     PRINCIPALES MEDIDAS QUE PODEMOS SOLICITAR.

Restructuración de la deuda. Esto significa variar la forma de pago, de tal forma que podamos afrontarla. Un ejemplo de restructuración sería que si debemos pagar durante 25 años, pasen a ser 40 años pero por un importe proporcionalmente inferior, modificar el tipo de interés, etc.

Carencia. Consiste en que durante un determinado tiempo (suele ser de 1 a 5 años) solo pagamos intereses, por lo que no se resta nada del capital. Equivale a pagar al banco cada mes para que nos aplacen. 

Quita. Significa que la entidad financiera perdona una parte de la deuda (cuando esta es pequeña). Esto se puede hacer unido a una venta extrajudicial.

Dación en pago. Dar la vivienda a cambio de que se cancelen las deudas que tenemos con la entidad (debemos solicitar la dación en pago total, no parcial).

Condonación de la deuda. Sería en cierto modo, una dación en pago después de que el Banco se haya adjudicado la vivienda. La cantidad que quedase de lo despachado por la subasta se cancelaría. Es lo que hay que solicitar después de la fase de adjudicación en vez de la dación en pago.

A este respecto, se deben revisar los cambios que se han hecho en el art. 579 LEC en la Ley 1/2013 (mirar artículo).

Alquiler social. Tal y como lo entiende la PAH no debe traspasar el 30% de la renta del núcleo familiar. Muchas veces esto no es así para las entidades financieras, por lo que hay que buscar este tipo de alquiler social y siempre para todas las ofertas pedir el borrador para poder comprobar nuestra conformidad con tranquilidad en caso y preguntar en caso de duda.




Hay otras opciones como la venta extrajudicial, el subarrendamiento (según contrato ver si se debe hacer con el permiso del banco)… Cualquier opción que entendamos factible y razonable para nuestra situación la podemos presentar ante el banco. Cualquier oferta que queramos presentar al Banco es importante que se haga por escrito y tendremos además que llevar una copia para que nos hagan sello de entrada. Si no nos lo cogiesen, debemos pedir la hoja de reclamación “de la Junta” y si no nos la quieren dar o dicen no tenerla, habremos de llamar a la policía porque tienen obligación de hacerlo.

Es también preferible no ir solo a la entidad bancaria, sino ir acompañados. Los acompañantes o cualquier persona que colabore con la PAH deben dejar claro que no es representante, sino una persona conocida que va para ayudar en lo posible. En cuanto a los acompañantes, cuando la situación no requiera que vayamos en grupo, es mejor que se integre por una persona acostumbrada a la negociación con el Banco, otra persona que esté interesada en aprender y el propio afectado.

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