1. IDENTIFICACIÓN
DE LA FASE DEL PROCESO EN LA QUE NOS ENCONTRAMOS.
Los pasos que se pueden realizar en la ejecución hipotecaria dependen de la
fase del procedimiento en la que nos encontremos, por lo tanto, el primer paso
será identificar el momento en el que estamos en dicha ejecución. Nosotras lo
hemos dividido en varios tramos;
A. FASE PREMORA
(Aún no hemos dejado de pagar pero prevemos que en breve lo vamos a hacer).
Fase de negociación privilegiada porque aún no nos pueden tratar como
morosos y se ve que actuamos de buena fe.
Debemos revisar nuestro contrato hipotecario, ya que en algunos se
establece la posibilidad de no pagar (hasta dos meses), que es algo que se debe
avisar y solicitar al banco, generalmente con 15 días de antelación.
B. FASE DE MORA.
Hemos dejado de pagar y empiezan a generarse intereses (aunque suelen varias
están en torno a los 30 euros al mes –solo los de demora-).
El paso a dar es de negociación con el Banco. A partir de la Ley 1/2013, el
plazo mínimo para comenzar con el procedimiento judicial y recibir el burofax,
es a partir de la tercera mensualidad impagada (normalmente son de 3 ó 4
meses).
C.
BUROFAX.
Carta del banco en la que se hace mención a la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la que se nos reclama el TOTAL DE LA DEUDA, y no solo las
mensualidades que hemos dejado de pagar. Este documento nos introduce en el
procedimiento judicial. En el art. 693.3 LEC se
establece la posibilidad de pagar antes del día anunciado para la subasta, el
total de lo adeudado mensualmente más intereses a la entidad financiera y el
procedimiento terminaría. Esto se puede realizar una vez cada 3 años. Es una
posibilidad recomendable para las personas que han recuperado su situación económica.
Pero normalmente supone solo un parche y puede llegar a ser perjudicial, porque
muchos hacen un gran esfuerzo para obtener este dinero, quedándose en una
situación más complicada de la que estaban antes de pagar esto y poco después
no pueden hacer frente de nuevo a sus cuotas, devengando nuevas costas y
volviendo al procedimiento.
¿Qué podemos hacer?
Es necesario para poder optar a justicia gratuita:
·
Cobrar menos de aprox. 1250 €/mes.
·
Fotocopia del DNI de los titulares de la hipoteca.
·
Fotocopia de las tres últimas nóminas.
D. CÉDULA DE
REQUERIMIENTO (el tocho). Es un documento del juzgado en el que nos
requieren el pago de la deuda en 30 días hábiles (habitualmente suelen ser en
torno a los 40 días), o se procederá a la subasta.
En esta cédula de requerimiento están todos los documentos que nos pueden
ir haciendo falta (menos el contrato de Compraventa) que necesitaremos.
Nos podemos oponer a la cédula de requerimiento en base al artículo 695 LEC
a través del abogado de oficio. Los motivos de oposición son que ya hayamos
pagado, que nos exijan una cantidad errónea o porque haya concurso sobre el
bien a subastar. Se ha incluido un nuevo motivo que se puede alegar con la ley
1/2013; “El carácter abusivo de
una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que
hubiese determinado la cantidad exigible” (la decisión del Tribunal es
recurrible solo para el banco, no para nosotros).
E.
NOTIFICACIÓN DE LA SUBASTA.
Se avisa con aproximadamente un mes de antelación. En algunas ocasiones se
realizan una segunda o tercera subasta, ya que no suelen presentarse
compradores. El juzgado debe acreditar que nos han localizado o que han hecho todo
lo posible para encontrarnos.
También podemos oponernos por los motivos establecidos en el apartado
anterior.
F. NOTIFICACIÓN
DE LA ADJUDICACIÓN (notificación del juzgado avisando de la adjudicación de
nuestra vivienda normalmente al banco, aunque también puede adjudicarse a un
tercero).
A través de nuestro abogado nos ponemos oponer en un plazo de 5 días
hábiles, porque habitualmente se la adjudican en un 70% del precio (modificado recientemente Ley 1/2013) que ellos mismos han tasado y esto supone un enriquecimiento sin justa
causa y un abuso de derecho. En este tipo de recursos (de reposición) existen
victorias por vía judicial (en las bases de la PAH de Ciudad Real hay un modelo
del recurso).
Si pasan los 5 días perdemos la propiedad de la vivienda que no la
posesión. A partir de este momento,
no se pediría la dación en pago, sino la condonación de la deuda.
G. LANZAMIENTO.
Nos avisan con al menos un mes de antelación de que nos van a desahuciar de
nuestra vivienda.
¿Qué podemos hacer?
- Suspensión de los lanzamientos
hasta 4 años después de la Ley 1/2013 (es
decir, hasta mayo de 2017) si se cumplen los requisitos señalados en la
modificación de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler
social.) . Se pide judicialmente y no es necesario esencialmente
abogado y procurador para presentarlo (modelo en base de datos de la PAH ciudad
real o PAH estatal).
Documentación a presentar con el modelo en el texto de la ley.
- Podemos retrasar el lanzamiento
2 meses por no tener alternativa habitacional (también hay modelos).
- Podemos suspender el
lanzamiento por falta de abogado.
En cualquier
fase del procedimiento;
- Solicitar una VIVIENDA DE
ALQUILER SOCIAL (si queremos dación en pago o prevemos que vamos a perder
nuestra vivienda. Es muy difícil conseguirla, pero es un arma más para la
negociación frente al banco (porque les estamos diciendo que estamos dispuestos
a entregar el piso SIEMPRE Y CUANDO dispongamos de una solución habitacional) y
de cara al juzgado (que pueden observar que no disponemos de alternativa
habitacional pero estamos a la espera (necesitamos tiempo) y estamos haciendo
por conseguirlo).
- Muy
IMPORTANTE Solicitar informe social, es un arma más que
podemos argüir frente al Banco y que les muestra la situación de especial
vulnerabilidad en que nos encontramos.
2. DIFERENTES
SOLUCIONES QUE SE PUEDEN PLANTEAR.
a.
PRINCIPALES MEDIDAS QUE PODEMOS SOLICITAR.
Restructuración
de la deuda. Esto significa variar la forma de pago, de tal forma que
podamos afrontarla. Un ejemplo de restructuración sería que si debemos pagar
durante 25 años, pasen a ser 40 años pero por un importe proporcionalmente
inferior, modificar el tipo de interés, etc.
Carencia. Consiste en que durante un determinado tiempo (suele ser de 1 a 5 años)
solo pagamos intereses, por lo que no se resta nada del capital. Equivale a
pagar al banco cada mes para que nos aplacen.
Quita. Significa que la entidad financiera perdona una parte de la deuda (cuando
esta es pequeña). Esto se puede hacer unido a una venta extrajudicial.
Dación en
pago. Dar la vivienda a cambio de que se cancelen las deudas
que tenemos con la entidad (debemos solicitar la dación en pago total, no
parcial).
Condonación
de la deuda. Sería en cierto modo, una dación en pago después de que
el Banco se haya adjudicado la vivienda. La cantidad que quedase de lo
despachado por la subasta se cancelaría. Es lo que hay que solicitar después de
la fase de adjudicación en vez de la dación en pago.
A este respecto, se deben revisar los cambios que se han hecho en el art.
579 LEC en la Ley 1/2013 (mirar artículo).
Alquiler
social. Tal y como lo entiende la PAH no debe traspasar el 30%
de la renta del núcleo familiar. Muchas veces esto no es así para las entidades
financieras, por lo que hay que buscar este tipo de alquiler social y siempre
para todas las ofertas pedir el borrador para poder comprobar nuestra conformidad
con tranquilidad en caso y preguntar en caso de duda.
Hay otras opciones como la venta extrajudicial, el subarrendamiento (según
contrato ver si se debe hacer con el permiso del banco)… Cualquier opción que
entendamos factible y razonable para nuestra situación la podemos presentar
ante el banco. Cualquier oferta que queramos presentar al Banco es
importante que se haga por escrito y tendremos además que llevar una copia para
que nos hagan sello de entrada. Si no nos lo cogiesen, debemos pedir la hoja de
reclamación “de la Junta” y si no nos la quieren dar o dicen no tenerla,
habremos de llamar a la policía porque tienen obligación de hacerlo.
Es también preferible no ir solo a la entidad bancaria, sino ir
acompañados. Los acompañantes o cualquier persona que colabore con la PAH deben
dejar claro que no es representante, sino una persona
conocida que va para ayudar en lo posible. En cuanto a los acompañantes, cuando
la situación no requiera que vayamos en grupo, es mejor que se integre por una
persona acostumbrada a la negociación con el Banco, otra persona que esté
interesada en aprender y el propio afectado.